金山, 竞争白热化, 两个新盘全方位对比!
今年金山板块的新盘供应量很大，网友调侃称之为金山十三太保，相互之间的竞争也很激烈；
所谓的竞争，在当今市场更偏向于比拼价格，然后再比产品力。
客观说，金山现在部分楼盘相较于之前的预期，还是有所下降的，毕竟供应量比较大。
如果要想知道自己所留意的楼盘有没有性价比，可能不应该在金山板块内找，而是对比近距离的楼盘：
从价格，产品力，得房率等多方面做对比，才会得知真相。
聊几个降价楼盘，到底有没有诚意，看看真实价值多少。
PART 1
图片来源于中介
今天在中介朋友圈同时刷到两个楼盘的广告，这可是针尖对麦芒的竞争，毕竟地段基本雷同，其中不少房源价格也雷同。
先看中介发的关于建总瑞璟的特价房，10楼102.82平米的西端头户型，总价为248万；
瑞璟2号楼总层数为32层，10楼属于低楼层，单价约2.4万元；
然后再看左海江湾道，6号楼603,116.62平米，总价为244万。
江湾道6号楼是小高层产品，6楼属于偏低一点的中楼层，单价约为为2.09万，大概多了14平米，总价居然还更低；
难道是江湾道的产品很拉跨，瑞璟的产品力更为高端？
不至于啊，这两个不都是市属国企里第一梯队的房企？
虽然这两个楼盘地段基本相似，但楼盘本身还是有一定区别的，我们通过实地踩盘的观察，来聊聊这两个楼盘的差异。
我们会用楼市里最直白的语言来表达，看懂了就知道该怎么选择了。
PART 2
踩盘江湾道实拍图片
这是在左海江湾道社区内部拍下的照片，地块约26.54亩，约2.7的容积率，盖了五栋楼。
比较有特色的地方就是有地下会所，从起始面积段（建面约116平米）来说，定位为首改产品；
这张九宫格图片里最后一张可谓是杀人诛心啊，写着纯粹新规几个字，而背景是建总瑞璟的高楼。
新规就新规，为什么要突出“纯粹”二字，可能是建总瑞璟以旧规产品为主吧，除了1号楼的小高层外，2号楼和3号楼的高层产品都是旧规。
社区规模不大，看了地下会所和地上设施，整体来说，谈不上很高端，但也给人一种比较精致的感觉，符合首改楼盘的配置。
这个新规住宅层高约3.0米，属于独梯独户的小高层产品，四房起步。
在户型上，以118平米为例，做四房的话，餐厅和客厅都是横向的，北面采光依靠厨房的小窗；
当然，如果只打算做三房的话，这个户型就很完美了，有足够阔绰的藏客厅空间。
因为是独梯独户的产品，门口应该还有一定的收纳空间。
总的来说，新规产品在得房率上肯定优于旧规，还有就是地下会所是属于不计容的空间，也变相提升了业主的活动空间。
PART 3
实拍于建总瑞景沙盘
建总瑞景对比左海江湾道，先说一下优势，离地铁口更近一点，大约在 200米左右，而后者大约300多米；
我们实测步行到5号线阵坂站，以成年人的速度，前者大约2分钟，后者大约3分钟。
建总的楼盘，比较注重绿植，即使在这种典型的刚需盘中，也有略为高端的物种，这一点大概能和江湾道平分秋色。
还有一点，就是高层视野可能会稍微好一点，在20楼以上的房源能有一点江景视野，但离江面距离比较远。
不过，毕竟这是以旧规产品为主的楼盘，就注定了得房率不高（2号楼和3号楼），两梯四户的结构，门口就没有多少私人空间。
还有一点值得注意，建总瑞璟的层高仅为2.9米，这是比较少见的，现在是刚入市不久的新房中，不管新规还是旧规，基本都是≥3米的层高。
这和当时土拍时限高有关，但在现实的市场竞争中，将会成为一个硬伤。
瑞璟的地块大约是20.35亩，就是典型的小社区，也没有会所之类的，业主活动空间受限，这个相较于江湾道就有很大的差距了。
整体而言，两个楼盘的主要区别，就是一个偏向于极限刚需的外溢，另外一个偏向于首改社区。
然后，我们就先前讨论的两套房源做终极对比：
建总瑞景：102.82 西端头 旧规产品 两梯四户 总价248万 小社区
左海江湾道：116.62 中间户 新规产品 独梯独户 总价244万 有地下会所
这种对比之下，哪个更值得入手，相信购房者心里都有一杆秤。
结语
其实现在金山有很多楼盘可以选择，并不是说江湾道就是很好的选择，而是在于同地段产品之间的对比。
首先就是要注重真实得房率，一般来说，新规产品的得房率会比旧规产品高10%左右。
然后根据真实得房率来计算真正的单价，进而再去对比产品力。
比如同样在金山北这个地段，也可以看一下栖江元璟这样的低密度楼盘，关键是有现成的双地铁，125平米的户型还有一定房源。
当然，关于地铁的宣传也要注重一下真伪，比如建总瑞璟能提到四条地铁，这就有点夸张了，其实就是离5号线阵坂站比较近而已。
在金山北这个地段，除了地缘客户外，应该更偏向于鼓台的外溢，瑞璟本来的优势是小面积户型，总价更低；
但从现在看到其他楼盘的特价房外，这种低总价优势就很难存在了。
去年11月开盘到现在，从网签上看，建总瑞璟总户数279套，目前还有163套可售房源；
换句话说，大半年的时间，网签房源仅百来套。
从某种程度上说，这个楼盘在市场上的接受度并不高，所谓的特价房，也更偏向于噱头。
当然，存在就有一定的合理性。
如果对于极限刚需来说，能够接受旧规产品，同时还能接受连廊户型的话，建面约102平米的中间户，如果单价还能再做一些调整的话，应该有对应客群。
整体来说，从我们观察的市场行情来看，旧规产品在价格没到位的情况下，很多人还是不太情愿出手的。
不怕不识货，就怕货币化！